ถ้าจะพูดถึงชาติในฝันของคนตะวันตกวัยเกษียณ จริงๆ มันไม่ใช่ชาติในเอเชียหรือลาตินอเมริกาที่คนเหล่านี้มาอยู่เพราะ "ค่าครองชีพถูก" แต่ชาติที่คนตะวันตกถือว่า "ดีพร้อม" ทั้งคุณภาพชีวิต คุณภาพอากาศ และค่าครองชีพนั้นโดยรวมๆ หนีไม่พ้น "สเปน"
นี่เป็นเหตุผลที่ทำให้คนมีเงินทั่วทุกสารทิศมาซื้อบ้านที่ "สเปน" ไม่ใช่แค่พวกเมืองชายทะเลเท่านั้นที่ชาวต่างชาติเข้าซื้อบ้านและที่ดิน แต่เรียกได้ว่าทั่วทุกหนแห่งเลย ทั้งหมดเลยทำให้ราคาบ้านและที่ดินแพงขึ้น จนช่วงหลังๆ สเปนเริ่มตั้งคำถาม "มาตรฐานยุโรปตะวันตก" ที่ไม่มีการกีดกันชาวต่างชาติในการซื้อบ้านและที่ดินว่าเป็นสิ่งที่สมเหตุสมผลแค่ไหน
แต่ความเป็นจริง ณ ปัจจุบัน คือ บ้านและที่ดินในสเปนแพงมาก ไม่ว่าจะเป็นคนสเปนยุคใหม่หรือแก่ก็เริ่มมีปัญหาว่า เงินเดือนที่หาได้นั้นไม่เพียงพอจะซื้อบ้านและที่ดินในสเปน และปัญหาคลาสสิคที่เกิดขึ้นในเมืองใหญ่ๆ ทั่วโลกก็เกิดกับสเปน และจริงๆ คือเกิดมานานแล้ว เพราะคนแห่กันไปซื้อที่ดินสเปนตั้งแต่หลังวิกฤติการเงินปี 2008 และทำราคาที่ดินขึ้นพรวดตั้งแต่ตอนนั้น
และจริงๆ คนสเปนก็เริ่มมีไอเดียจะแก้ปัญหามาตั้งแต่ตอนนั้นแล้ว โดยเค้าไปหยิบยืมไอเดียเรื่อง "ที่พักอาศัยร่วม" มาจากเดนมาร์ก
ก่อนจะลงไปดูว่าแนวคิดนี้ได้แก้ปัญหาอะไรได้บ้าง เราอาจต้องเข้าใจก่อนว่ามันคืออะไร เพราะมันซับซ้อนนิดนึง และอย่างแรกคือ เราต้องเข้าใจแนวคิดที่ชาวไทยค่อนข้างจะสับสนอย่าง "สหกรณ์" ก่อน
ถ้าพูดถึง "สหกรณ์" ในไทยอาจนึกถึงสหกรณ์การเกษตรหรือสหกรณ์ของพนักงานองค์กร แต่ในความเป็นจริง "สหกรณ์" นั้นถ้าจะให้อธิบายง่ายๆ มันเป็น "องค์กรธุรกิจ" ที่ "สมาชิก" เป็นเจ้าของและผู้ดำเนินการ ซึ่งโดยทั่วไปจะต่างจาก "บริษัท" ที่เจ้าของคือ "ผู้ถือหุ้น" ส่วนผู้ดำเนินการจะเป็นคนอีกกลุ่ม (ตั้งแต่ผู้บริหารถึงพนักงาน)
โครงสร้างของการเป็นเจ้าของและดำเนินการนี้ทำให้พื้นฐาน "บริษัท" จะดำเนินการ "เพื่อผลกำไรสูงสุดของผู้ถือหุ้น" ส่วน "สหกรณ์" จะดำเนินการ "เพื่อผลประโยชน์สูงสุดของสมาชิก" ซึ่งจริงๆ หลายคนก็อาจมีประสบการณ์ในการกู้เงินสหกรณ์พนักงานองค์กรที่ตนเป็นสมาชิก ซึ่งมีดอกเบี้ยต่ำกว่าธนาคาร และนี่ก็คือเหตุผลที่สหกรณ์มีดอกเบี้ยต่ำ เพราะเราคือสมาชิกสหกรณ์ ดังนั้น สหกรณ์จึงจะดำเนินการเพื่อผลประโยชน์สูงสุดของเรา เป็นต้น
แล้วมันเกี่ยวอะไรกับโครงการ "ที่พักอาศัยร่วม"? คำตอบคือเกี่ยวตรงๆ
เวลาที่ดินมันแพงจนเกินกว่าที่คนๆ หนึ่งหรือครอบครัวๆ หนึ่งจะซื้อได้ สิ่งที่จะทำได้แน่นอนคือ การช่วยกันซื้อ หรือจะเรียกว่า "หารกัน" เพื่อซื้อบ้านสักหลังก็ได้ เพราะคนใดคนหนึ่งไม่มีใครมีเงินพอ ซึ่งเอาจริงๆ เทคนิคแบบนี้ในอเมริกาจะพบ เช่น เทรนด์ที่คนรุ่นใหม่ๆ "กู้ร่วม" กับเพื่อนในการซื้อบ้านมาแบ่งกันอยู่ในพื้นที่ที่ราคาแพงมากๆ
แต่การจัดการ "ที่พักอาศัยร่วม" แบบสหกรณ์จะเหมาะกับโครงการใหญ่ๆ ต่างจากการกู้ร่วมที่จะปวดหัวมากเวลามีคนเข้าหรือออก เพราะมันต้องเปลี่ยนโฉนดทุกครั้ง และมันก็จะต้องมีการตกลงใหม่ทุกครั้ง เช่น ถ้ามีกัน 2 คน มีคนหนึ่งไม่อยากผ่อนบ้านต่อ มันคุยกันง่าย แต่ถ้ามี 5 คนอาจเป็นอีกเรื่อง ไม่ต้องพูดถึง 10 คน ซึ่งนี่ก็ต้องลองคิดว่า สมมติคนที่ออกไปบอกว่าตอนนี้ราคาที่ดินขึ้น เค้าไม่อยากได้เงินเท่าที่เค้าจ่ายซื้อตอนแรกเท่านั้น แต่เค้าอยากได้จากมูลค่าปัจจุบันของที่ดิน ส่วนคนอื่นคิดว่าเค้าควรจะได้เท่าที่ตัวเองลงเงินไป ไม่ใช่ได้ตาม "ราคาตลาด" ณ ปัจจุบัน ซึ่งแค่ตัวอย่างเบาะๆ นี้ก็ยุ่งวุ่นวายจะทำให้ตกลงกันยากสุดๆ แล้ว ของจริงนั้นยิ่งกว่านี้
การทำให้ที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่เป็นของสหกรณ์และผู้อยู่อาศัยเป็น "สมาชิกสหกรณ์" มันทำให้กระบวนการเข้าออกจากการเป็น "เจ้าของ" ง่ายมาก แต่เราต้องเข้าใจแนวทางการจัดการเรื่องค่าใช้จ่ายของโครงการทั้งหมด
จริงๆ มันจัดการได้หลายแบบ แต่พื้นฐานการบริหารโครงการ "สหกรณ์ที่พักอาศัยร่วม" ก็คือ ให้สมาชิกทุกคนลงเงินกองกลางเอาไว้เป็น "ค่าหุ้นสหกรณ์" ซึ่งก็มักจะเป็นค่าก่อสร้างโครงการ แล้วก็มีการจ่ายค่าส่วนกลางรายเดือนเป็น "ค่าบำรุงสหกรณ์" อะไรแบบนี้ ซึ่งเงินทั้งหมดก็จะทำให้ที่อยู่อาศัยดำเนินการได้ เงินส่วน "หุ้นสหกรณ์" ก็เป็นค่าที่ดินและอาคารที่ต้องจ่ายทีเดียวถือครองร่วมกัน
ส่วนค่าบำรุงสหกรณ์ คือ ค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าเปลี่ยนหลอดไฟทางเดิน ค่าไฟค่าห้องฟิตเนสต์ ค่าน้ำรดต้นไม้ ค่าคนทำความสะอาด หรือกระทั่งค่าจ้างยาม ทั้งนี้ ทั้งหมดก็แล้วแต่ "ส่วนกลาง" ของ "ที่พักอาศัยร่วม" เป็นแบบไหน
จริงๆ เราจะเข้าใจว่าอะไรแบบนี้มันคล้ายกับ "อาคารชุด" ก็ได้ แต่ความต่างกันของนิติบุคคลอาคารชุด กับสมาชิกสหกรณ์ที่พักอาศัยร่วมก็คือ อาคารชุด เอกชนจะผลิตอาคารมาขาย คนมาซื้อก็เป็นผู้อยู่อาศัยเป็น "เจ้าของร่วม" ที่ไม่รู้จักกับคนอื่น และไม่คิดว่าตัวเองจะมีส่วนในการ "บริหาร" แต่สหกรณ์ที่พักอาศัยร่วมนั้นคือที่พักอาศัยร่วมจะเป็นอย่างไรขึ้นกับสมาชิกตกลงกันเลย อยากได้แบบไหนสร้างแบบนั้น อยากให้มีอะไรก็ตกลงกันเอง และสมาชิกทั้งหมดก็มีสิทธิ์ออกเสียงเกี่ยวกับความเปลี่ยนแปลง และจริงๆ คือด้วยขนาดที่เล็กและทุกคนรู้จักกันหมด กระบวนการพูดคุยหาทางออก มันจะเป็นไปได้ง่าย
ในสเปน โครงการแบบนี้มีเยอะมากในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่โครงการที่ผู้คนมารวมตัวกันสร้างบ้านอยู่ร่วมกันเอง ไปจนถึงโครงการที่มีองค์การไม่แสวงกำไรช่วย "จัดตั้ง" ในทุกมิติ ตั้งแต่รวมตัวคนจนถึงช่วยเหลือด้านแบบที่พักอาศัย และการสร้างจนสำเร็จ (เพราะคนปกติทั่วไป แค่จะตั้งสหกรณ์มาตามกฎหมายก็น่าจะไปไม่ถูกแล้ว)
อัตราการขยายตัวของโครงการพวกนี้รวดเร็วมาก ตอนปี 2020 มีโครงการแบบนี้ประมาณ 100 หลังเท่านั้น แต่ปี 2025 คือเพิ่มเป็น 2,000 หลัง และก็คาดว่าน่าจะเพิ่มเป็น 4,000 หลังในปี 2028
ถามว่าทำไมโครงการแบบพวกนี้ถึงขยายตัวเร็วขนาดนี้? คำตอบส่วนหนึ่งก็คือ เพราะโครงการมันถูกและมั่นคงกว่าโครงการของเอกชนที่ทำมาขาย อีกส่วนคือคำตอบที่ติดเอาไว้ตอนแรกว่าทำไมโครงการพวกนี้ที่เจ้าของเป็นสหกรณ์ "จัดการ" ง่ายกว่าการถือครองร่วมแบบทั่วไป
แม้ว่าจะมีโครงการแบบนี้สำหรับคนกลุ่มต่างๆ เช่น LGBTQ+ คนเป็นออทิสติก ฯลฯ แต่โครงการแบบที่ฮิตสุดคือ โครงการสำหรับคนชรา ซึ่งโครงการสำหรับคนชรา คำถามที่ไม่โสภาเท่าไรแต่ต้องตอบก็คือ ถ้า "สมาชิก" สักคนตายไป จะทำยังไง?
นี่แหละความต่างจากการถือครองทั่วไป การถือครองทั่วไป สมมติมีคนตายไป กรรมสิทธิ์ก็จะตกเป็นของทายาท ซึ่งแบบนี้ก็จะเกิดความวุ่นวายได้ เช่น ถ้าลูกไม่รู้จะทำอย่างไรกับมรดกนี้ของพ่อ ก็อาจเอาไปขายคนจีน และก็คนจีนจะเอาห้องของพ่อที่เสียชีวิตไปในโครงการเปิด Airbnb มันก็จะสร้างปัญหาให้กับผู้อยู่อาศัยร่วมคนอื่น แต่จะทำอะไรก็ทำไม่ได้เต็มที่ ซึ่งจริงๆ นี่เป็นปัญหาที่เกิดในอพาร์ตเมนต์ในสเปน ซึ่งคนไทยเองก็น่าจะเริ่มเห็นแนวโน้มแบบเดียวกัน
โดยทั่วไปแม้ว่าเงื่อนไขการเป็นสมาชิกจะกำหนดยังไงก็ได้ แต่ทั่วไปโครงการที่อยู่อาศัยร่วมสำหรับคนแก่ จะมีเงื่อนไขว่าสมาชิกภาพจะจบสิ้นลงเมื่อเสียชีวิต ทายาทจะไม่ได้เป็นสมาชิกต่อ แต่จะได้ "ค่าหุ้นสหกรณ์" ที่ลงเอาไว้ตอนแรกคืนไป และทางสหกรณ์ก็จะเฟ้นหาสมาชิกใหม่มาจ่าย "ค่าหุ้นสหกรณ์" พร้อม "ค่าบำรุงสหกรณ์" รายเดือน พร้อมรับสืบทอดห้องจากสมาชิกเก่าแทนไป
กระบวนการเปลี่ยนเจ้าของห้องทั้งหมดจัดการผ่านสหกรณ์เองได้ ไม่ต้องวุ่นวายเอาทุกคนที่มีชื่อในโฉนดไปสำนักงานที่ดินทุกครั้งที่จะมีคนเข้าคนออกตามแบบการเพิ่มหรือลดเจ้าของที่ดินแบบปกติ ดังนั้นก็ไม่แปลกที่มันจะได้รับความนิยมมาก
ถามว่าทำไมคนไม่ใช้วิธีการแบบนี้? คำตอบที่ดูกำปั้นทุบดินสุดก็คือ เพราะคนไม่รู้ว่ามันจัดการแบบนี้ได้ และคนเคยชินกับความคิดว่าบ้านและที่ดินถ้าไม่เป็นของปัจเจกหรือครอบครัว ก็ต้องเป็นของบริษัท ทั้งที่จริงๆ เราตั้้งสหกรณ์มาเป็นเจ้าของเพื่อให้การบริการจัดการง่ายได้ในกรณีของที่พักอาศัยขนาดใหญ่ที่คนอยู่ร่วมกันจำนวนมาก
และสุดท้ายระบบการถือครองที่พักอาศัยแบบสหกรณ์นี้ จะทำให้ไม่มีการ "ปั่นราคา" บ้านและที่ดิน เพราะโครงสร้างการถือครองมันจะทำให้การเปลี่ยนมือและการปั่นราคาน้อยลงโดยอัตโนมัติ ซึ่งก็ถือว่าเป็นการกลับไปช่วยบรรเทาปัญหาการปั่นราคา ที่ทำให้คนต้องมา "หารกันซื้อบ้าน" ผ่านการตั้งสหกรณ์แต่แรกด้วย
อ้างอิง
Cohousing projects to ease Spain’s real estate crisis
