ตัวเลขล่าสุดในปี 2024 ของสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในอเมริกาชี้ว่า อายุเฉลี่ยของคนอเมริกันที่ซื้อบ้านคือ 56 ปี ถ้าย้อนกลับไปราว 10 ปีที่แล้ว ณ ต้นทศวรรษ 2010 อายุเฉลี่ยของคนซื้อบ้านในอเมริกาตกอยู่ที่ 40 เศษๆ เท่านั้น การเปลี่ยนแปลงของตัวเลขนี้ดูจะชี้ชัดว่า คนอเมริกันรุ่นใหม่ๆ ในเจนวาย ทำงานมาถึงวัยกลางคน ก็ยิ่งไม่มีปัญญาซื้อบ้าน ส่งผลให้ตลาดบ้านกลายมาเป็นตลาดของคนแก่ที่แก่ลงเรื่อยๆ
ทำไมอเมริกามาถึงจุดนี้? แน่นอนว่าราคาบ้านที่เพิ่มสูงขึ้นและหนี้ที่ท่วมหัว ตั้งแต่หนี้การศึกษายันหนี้อื่นๆ เป็นปัจจัยที่ทำให้คนเจนวายจำนวนมาก ไม่ได้เดินตาม "อเมริกันดรีม" ที่ต้องมีบ้านแบบคนรุ่นก่อนๆ แต่อีกส่วนที่เป็นประเด็นสำคัญ ก็คือ เรื่อง "เงินดาวน์"
ต้องเข้าใจก่อนว่า หลายๆ ที่ในโลก การที่สถาบันการเงินจะปล่อยเงินกู้ให้คนกู้ซื้อบ้านเต็ม 100% ไม่ใช่เรื่องปกติแบบที่เราเห็นในไทย และมาตรการต่างๆ ที่บังคับให้คนมีเงินดาวน์ส่วนหนึ่ง ก็เป็นการให้คนที่จะซื้อบ้านพิสูจน์เบื้องต้นก่อนว่า เมื่อซื้อบ้านมาแล้วจะสามารถผ่อนบ้านไหวจริงๆ เพราะถ้าคนซื้อบ้านมาแล้วผ่อนไม่ไหวกันจริงจัง สุดท้ายอาจทำให้เกิดปัญหากับระบบเศรษฐกิจโดยรวม ได้แบบวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ในอเมริกาเมื่อปี 2008
ในอเมริกา เอาจริงๆ แม้ว่า "ในทางหลักการ" การปล่อยให้กู้เงินซื้อบ้าน 100% จะมีในทฤษฎี แต่นั่นไม่ใช่สิ่งที่คนปกติจะทำได้ และ "โดยเฉลี่ย" ในอเมริกา คนซื้อบ้านหลังแรกจะจ่ายเงินดาวน์กันที่ 8% ของมูลค่าบ้าน (ตัวเลขจากปี 2023) ซึ่งบางคนก็อาจมองว่าก็ไม่ได้เยอะอะไร แต่อยากให้ลองคิดภาพว่า ในอเมริกาบ้านโดยเฉลี่ยราคาอยู่ที่ 14 ล้านบาท (ตัวเลขจากธนาคารกลางสหรัฐ สาขาเซนต์หลุยส์) ดังนั้น เงินดาวน์ 8% ก็คือ 1,120,000 บาท
แน่นอน บางคนเห็นตัวเลขนี้อาจคิดไปว่า คนอเมริกันน่าจะมีเงินจ่ายสบายๆ อยู่แล้ว แต่เราอยากพามาดู "รายได้เฉลี่ย" ของคนอเมริกันเสียก่อน
คนอเมริกัน รายได้เฉลี่ยก่อนหักภาษีปัจจุบันนี้อยู่ที่ประมาณ 60,000 เหรียญต่อปี (ตัวเลขปี 2024 จากกระทรวงแรงงานสหรัฐอเมริกา) ตีเป็นเลขกลมๆ ไปก็ประมาณ 2,000,000 บาท
อยากให้คิดตามว่า จำนวนเงินดาวน์เท่ากับรายได้ครึ่งปี ซึ่งจะมีคนเจนวายที่มี "เงินเก็บเท่ากับรายได้ครึ่งปี" กันสักกี่คน? นั่นเรายังไม่ต้องพูดว่า นี่เรากำลังพูดถึง "รายได้ก่อนหักภาษี" ด้วย และนี่อาจทำให้เงินดาวน์ 1,120,000 บาท อาจเท่ากับรายได้ 8 ถึง 9 เดือน "หลังหักภาษี" แล้ว
ถ้าค่าเฉลี่ยเงินดาวน์ที่คนต้องจ่าย คือ 8% ก็หมายความว่า ต้องมีคนจ่ายมากกว่านี้ และในอเมริกา การจะโดนบังคับว่า ต้องดาวน์บ้านน้อยหรือมาก ขึ้นกับคะแนน Credit Score หมายความว่า ถ้าใคร Credit Score ไม่ดี ก็อาจโดนสถาบันการเงินบังคับให้จ่ายเงินดาวน์ได้ถึง 20% ของมูลค่าบ้าน นั่นคือต้องดาวน์เป็นเงินก้อนอาจถึง 2 ถึง 3 ล้านบาทเลยทีเดียว ซึ่งก็เป็นจำนวนเงินที่เยอะมากๆ แม้แต่สำหรับคนอเมริกัน
ทั้งหมดนี้ น่าจะทำให้เห็นภาพได้มากขึ้นว่า ทำไมคนเจนวายอเมริกันแม้ว่าจะมีชีวิตกันมาจนวัยกลางคนแล้ว ก็ยังไม่มีความสามารถในการ "ซื้อบ้าน"
สิ่งที่เป็น "ตลกร้าย" ก็คือ ในช่วงหลังๆ สถาบันการเงินในอเมริกาปล่อยเงินกู้ให้กับพวกคนแก่ๆ ที่เป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เยอะมาก เพราะคนพวกนี้มี Credit Score ดีเยี่ยม กู้ได้แบบแทบไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์ ยังไม่ต้องนับว่า คนพวกนี้หลายคนมีเงินสดพอจะซื้อบ้านใหม่ด้วยซ้ำ
ถามว่าคนพวกนี้ซื้อบ้านไปทำไม คำตอบคือ ซื้อเพื่อ "ลงทุน" แบบปล่อยเช่าให้คนอายุน้อยกว่าเช่าอยู่ ซึ่งการซื้อแบบนี้มันยิ่งปั่นราคาบ้านให้สูงขึ้นไป ทำให้คนรุ่นใหม่ๆ ยิ่งไม่มีปัญญาซื้อบ้านเข้าไปอีก
แน่นอน ทั้งหมดนี้ ทำให้ภาพของสังคมอเมริกาบิดเบี้ยวไปจากเดิมมาก ไม่มีอีกแล้ว คนที่จะเก็บเงินซื้อบ้านได้ตั้งแต่อายุยังน้อย ราคาบ้านแพงขึ้นเร็วกว่าเงินเดือนต่อเนื่องยาวนาน ทำให้สิ่งเหล่านี้เป็นไปไม่ได้ และพอตลาดบ้านอยู่ในมือของ "นักลงทุน" ราคาก็ยิ่งพุ่งขึ้นๆ ไปอีก
จริงๆ จะว่าไปสภาพตลาดอสังหาในไทยก็อาจไม่ต่างกันนัก เพราะช่วงปีหลังๆ พวกคอนโดต่างๆ ราคาก็ขึ้นเอาๆ ด้วยเหตุผลสำคัญว่า ชนชั้นกลางจำนวนมาก "ซื้อเพื่อลงทุน" กันสนุกสนาน ถึงแม้ว่าคนเหล่านี้มีไม่น้อยที่ยอมกัดฟันขายทิ้งในช่วงโควิด-19 แต่ก็ไม่ได้ทำให้ราคาอสังหาในภาพรวมร่วงลงแต่อย่างใด และคนก็ไม่ค่อยบ่นอะไรด้วย เพราะมันดูจะเป็นความเป็นจริงที่ยอมรับกันมานานแล้วที่ "คนรุ่นใหม่" จะไม่มีเงินซื้อที่อยู่อาศัย
สำหรับคนรุ่นใหม่ที่เป็นมนุษย์เงินเดือน ยังไม่ต้องพูดถึงเรื่องที่อยู่อาศัยด้วยซ้ำ เพราะการจะทำยังไงไม่ให้ต้องใช้เงินแบบ "เดือนชนเดือน" ก็แทบจะเป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ด้วยซ้ำ ซึ่งภาวะนี้เกิดจากความไม่มีวินัยทางการเงินส่วนบุคคล เกิดจากความอ่อนแอของขบวนการแรงงานไทย หรือการไม่พัฒนาของระบบเศรษฐกิจไทย ก็อาจต้องถกเถียงกันต่อไป
อ้างอิง
Here's how old the typical U.S. homebuyer is today
The average age of U.S. homebuyers jumps to 56—homes are ‘wildly unaffordable’ for young people, real estate expert says
Down Payment on a House: How Much Do You Really Need?
How much down payment do you need to buy a house?
Average House Price by State in 2024
Average salary in the U.S. in 2024
