ในบริบททั่วไป การที่คนทำงานมีรายได้ และซื้อบ้านเป็นของตัวเองเป็นเรื่องปกติ ที่ไทยก็เช่นเดียวกับหลายพื้นที่ในโลกที่มองว่า บ้านเป็นปัจจัยพื้นฐานที่มนุษย์ทุกคนต้องมีเป็นของตัวเอง
อย่างไรก็ดี ในบริบทการเงินการลงทุน จะมี "ดีเบต" คลาสสิคอันนึงที่เถียงกันมาหลายยุคและทุกวันนี้ก็ยังเถียงกันอยู่ ซึ่งดีเบตที่ว่า คือ ดีเบตที่เรียกว่า "บ้านคือทรัพย์สินหรือหนี้สิน?”
ดีเบตนี้ เรียกได้ว่าเป็นดีเบตร้อนในโลกการเงินการลงทุนเลย เพราะฝั่งนักลงทุนอสังหาก็จะบอกว่า บ้านคือทรัพย์สินอย่างชัดเจน เพราะราคาจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และสร้างผลตอบแทนได้ แต่กลับกัน ฝั่งนักลงทุนในหุ้นมักจะบอกว่า บ้านคือหนี้สิน เพราะเงินลงทุนก้อนเดียวกันที่จะเอาไปซื้อบ้านและจ่ายดอกเบี้ย สามารถเอาไปลงทุนในหุ้นที่ได้ผลตอบแทนมากกว่ามูลค่าบ้านที่มากขึ้นแน่ๆ และข้อสรุปของคนที่สมาทานแนวคิดแบบนี้คือ การเช่าบ้านอยู่เป็นแนวทางที่ฉลาดกว่าการซื้อบ้านของตัวเอง
ข้อถกเถียงแบบนี้เกิดในอเมริกามาก่อนและก็เผ็ดร้อนมาตลอด จนในบ้านเราก็ยังเถียงกันในกรอบแบบนี้อยู่ แล้วอะไรคือคำตอบที่ถูกต้อง?
เอาเข้าจริง เรากลับไปดูความเห็นของนักลงทุนระดับตำนานอย่าง ‘วอร์เรน บัฟเฟตต์’ น่าจะช่วยให้ได้คำตอบที่ดี เพราะนักลงทุนหุ้นระดับตำนานผู้นี้ มองว่ามีเงื่อนไขบางอย่างที่เราควรจะ "ซื้อบ้าน"
ประเด็นแรก บัฟเฟตต์มองว่า เงื่อนไขแรกสุดเลยในการพิจารณาว่าจะซื้อบ้านหรือไม่ อย่างแรกคือ คุณคิดว่าคุณจะมีชีวิตอยู่ในพื้นที่ตรงนั้นอย่างต่ำ 5-10 ปีหรือไม่ ถ้าไม่ก็ข้ามไปเลย มันไม่มีประโยชน์ที่จะคิดซื้อบ้าน ถ้าคุณไม่มีความมั่นใจว่าจะมีชีวิตอยู่ตรงนั้นยาวๆ ซึ่งในบริบทอเมริกาที่คนย้ายงานกันข้ามเมืองข้ามรัฐตลอดเวลาเป็นเรื่องสำคัญ เพราะถ้าคุณไม่มุ่งมั่นจะลงหลักปักฐาน คุณก็ไม่ควรจะซื้อบ้าน
ประเด็นที่สอง บัฟเฟตต์เองรำลึกได้ว่า ตัวเค้าเองก็ไม่ได้ซื้อบ้านทันทีที่เมีเงินดาวน์ แม้ว่าเค้าจะแต่งงานและลงหลักปักฐานแล้ว เพราะด้วยความเป็น "เซียนหุ้น" เค้าก็มองตามมาตรฐานว่า โดยทั่วไป ผลตอบแทนของบ้านในฐานะ "การลงทุน" มันต่ำกว่าหุ้น เค้าเอาเงินไปเลือกซื้อหุ้นดีๆ แล้วเช่าที่อยู่ จะมีสภาพคล่องมากกว่าจะซื้อบ้านเอาไว้อยู่ โดยตัวเค้าเองตอนหนุ่มๆ ตั้งเกณฑ์ว่า "เงินดาวน์" บ้าน ต้องมีมูลค่าไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์ในมือทั้งหมด หรือถ้ามีสินทรัพย์ 10 ล้านบาท เค้าอาจสามารถมีเงินสดพอจะซื้อบ้านได้แน่ๆ แต่จะไม่ซื้อเงินสด เค้าจะดาวน์ 10% และกู้เงินซื้อบ้านแบบ 30 ปีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ซึ่งในอเมริกาสินเชื่อบ้านแบบหลักๆ เป็นแบบนี้
ในแง่นี้ คนอเมริกันส่วนใหญ่ไม่ต้องประสบปัญหาดอกเบี้ยขึ้นๆ ลงๆ แบบ "ดอกเบี้ยลอยตัว" ดังที่คนกู้ซื้อบ้านในไทยต้องประสบ (และบ่น “แบงค์ชาติ” กันระงมดังที่เป็นอยู่) ซึ่งสำหรับบัฟเฟตต์ การกู้ซื้อบ้านแบบดอกเบี้ยคงที่ คือ สิ่งที่ยอดเยี่ยม เพราะมันสร้างความแน่นอนทางการเงิน คือเรารู้ว่าจะต้องจ่ายเดือนละเท่าไรแบบตายตัวเพื่อจะเป็นเจ้าของบ้านในระยะยาว ซึ่งนั่น "แน่นอน" กว่าการจ่ายค่าเช่า ที่เจ้าของบ้านอาจปรับขึ้นค่าเช่าเมื่อไรก็ได้ในกรอบเวลาเป็นสิบๆ ปี นี่เลยนำเรามาสู่ประเด็นสุดท้าย
ประเด็นที่สาม ในปี 2012 เคยมีนักลงทุนรุ่นใหม่ยกมือถามบัฟเฟตต์ว่า เค้ามีเงินอยู่ก้อนหนึ่ง ควรจะเอาไปซื้อบ้านหรือซื้อหุ้นดี? คำตอบบัฟเฟตต์ในตอนนั้นช็อกคนในโลกการลงทุนพอสมควร เพราะเค้าตอบว่า ถ้านักลงทุนหนุ่มคิดว่าจะอยู่อาศัยไปยาวๆ ในพื้นที่ตรงที่เค้าอยู่ ก็ลุยซื้อบ้านไปเลย
ตรงนี้มันกลับหัวกลับหางแนวคิดที่ว่า นักลงทุนในหุ้นจะไม่แนะนำให้ซื้อบ้านกัน แต่ในความเป็นจริง มันมีเหตุผลพอสมควร
ในปี 2012 ดอกอัตราดอกเบี้ยโดยรวมในอเมริกาต่ำมาก รวมถึงดอกเบี้ยกู้บ้านด้วยเช่นกัน คนกู้เงินซื้อบ้านระยเวลา 30 ปี จ่ายดอกเบี้ยคงที่เพียง 3-4% เท่านั้น ซึ่งสำหรับบัฟเฟตต์ นี่คือดีลสุดคุ้ม คือ คุณจ่ายดอกเบี้ยต่ำมากและคุณจะคาดหวังว่ามันจะไม่ขึ้นไปกว่านี้ในรอบ 30 ปี เพราะดีลคือดอกเบี้ยคงที่ หรือพูดอีกแบบก็คือ ในตอนนั้น เงินกู้ซื้อบ้าน คือ "ของถูก" ที่ต้องรีบซื้อ และนี่เป็นที่มาของคำตอบของบัฟเฟตต์
ที่น่าสนคือในปี 2024 มีคนถามบัฟเฟตต์ด้วยคำถามเดียวกันเป๊ะว่า สำหรับคนรุ่นใหม่ที่มีเงินก้อน เค้าจะซื้อบ้านหรือหุ้นดี แต่บริบทปี 2024 อัตราดอกเบี้ยกู้บ้านเพิ่มขึ้นมาเป็นเท่าตัว เพราะธนาคารหลางสหรัฐอเมริกาเพิ่มดอกเบี้ยในช่วงก่อนหน้านี้เพื่อสู้กับอัตราเงินเฟ้อ และถึงแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะเริ่มลดแล้ว มันก็ยังยังสูงว่าช่วงปี 2012 อยู่มาก (ณ ปลายปี 2014 การกู้บ้านดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีในอเมริกา ดอกเบี้ยอยู่ประมาณ 6.7%)
ความน่าสนคือ บัฟเฟตต์ก็ยังตอบคำถามแบบเดิมอยู่ว่าควรจะซื้อบ้าน แต่เหตุผลต่างออกไป
ณ ปี 2024 สิ่งที่อเมริกาเผชิญมาหลายปี คือ การที่ราคาบ้านและค่าเช่าบ้านสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และก็มีแนวโน้มจะสูงขึ้นไปเรื่อยๆ (ปรากฎการณ์ "คนไร้บ้าน" ในเมืองใหญ่ๆ คือ อาการที่ชัดเจนของภาวะเหล่านี้) นี่ทำให้นักลงทุนผู้เชี่ยวชาญอย่างบัฟเฟตต์มองว่า การ "เช่าบ้าน" ในบริบทแบบนี้ คือ สร้างความความไม่แน่นอนในชีวิต เพราะค่าเช่าไม่รู้จะขึ้นไปอีกเท่าไร และถ้าใครมีความมั่นใจแล้วว่าจะลงหลักปักฐานที่ไหน การยอมจ่ายดอกเบี้ยในระดับปัจจุบันแบบคงที่ไป 30 ปีก็ไม่ใช่สิ่งที่เลวร้าย ถ้าเทียบกับความแน่นอนที่ได้มาในอเมริกายุคที่ราคาบ้านและค่าเช่าพุ่งขึ้นไม่หยุด
อย่างไรก็ดี ถ้าจะลองมองเทียบกับบริบทไทย เราก็อาจเห็นภาพที่ต่าง เพราะในประเด็นเรื่องค่าเช่า ถ้าใครคุ้นเคยกับค่าเช่าที่พักอาศัยย่านราคากลางถึงต่ำ เราจะพบว่ามันไม่ค่อยปรับขึ้น หรือราคามันหนืดมาก ทำให้ผู้เช่ามีความมั่นใจในระดับหนึ่ง กลับกันในไทย การกู้เงินซื้อบ้านดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีไม่ใช่ปกติ และปกติคนไทยจะได้ดอกเบี้ยคงที่ไม่เกิน 5 ปี หลังจากนั้น คือ ดอกเบี้ยลอยตัว และถ้าใครต้องการดอกเบี้ยคงที่ ก็ต้องทำการรีไฟแนนซ์ไปเรื่อยๆ
กล่าวคือ เงื่อนไขที่บัฟเฟตต์แนะนำในบริบทของอเมริกา มีความต่างจากบริบทของไทยแน่ๆ ใน 2 มิติที่สำคัญที่สุด เพราะ หนึ่ง ในไทยค่าเช่าที่พักอาศัยไม่ได้ขึ้นไปเรื่อยๆ แบบในอเมริกา และ สอง การกู้เงินซื้อบ้านของคนไทยก็ไม่ได้ดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีซึ่งเป็นเรื่องปกติ
กล่าวโดยสรุป คำถามที่ว่า "บ้านคือทรัพย์สินหรือหนี้สิน?” หรือ "ซี้อดีกว่าเช่าหรือจริงไม่?” ในไทย เราก็คงไม่อาจยกคำตอบของบัฟเฟตต์มาตอบได้แบบดื้อๆ นั่นเอง
อ้างอิง
Warren Buffett Says 'Buying A House Is Usually A Lousy Investment' — Here's Why
Here's When Warren Buffett Thinks You're Ready to Buy a Home
Here’s why Warren Buffett thinks you should buy a home
Warren Buffett Told Young Investors To Buy Homes Instead Of Stocks, Calling 30-Year Mortgages 'A Terrific Deal'
30-Year Fixed Rate Mortgage Average in the United States
