ว่ากันว่าโลกเรากำลังจะเข้าสู่ยุคใหม่ที่ดุลอำนาจทางเศรษฐกิจเปลี่ยน เมื่อคนรุ่น Baby Boomer ซึ่งร่ำรวยที่สุดได้จากโลกไปตามวัย สินทรัพย์ที่คนรุ่นนี้สั่งสมมาทั้งชีวิต ก็จะตกมาสู่รุ่นลูกซึ่งคือ คน Gen Y และจะทำให้คน Gen Y จากที่เคย "จน" มาตลอด กลับมา "รวย" ด้วยมรดก
ในทางทฤษฎีเค้าว่าแบบนั้น แต่ในความเป็นจริง ทุกวันนี้ถ้าเป็นเรื่องราวจากดินแดนต้นทฤษฎีอย่างสหรัฐอเมริกา เรามักจะได้ยินภาวะที่คน Baby Boomer หมดตัวเพราะค่ารักษาพยาบาล จนต้องขายกระทั่งบ้านเพื่อใช้หนี้อะไรแบบนี้เสียมากกว่า ซึ่งคนที่ต้องตกอยู่ในสภาวะที่ว่านี้ก็คงยากจะเหลืออะไรเป็นมรดกเอาไว้ให้ลูกๆ
แต่สำหรับคนรุ่นลูกที่ "โชคดี" พอ ที่พ่อแม่จะยังไม่ล้มละลาย หรือต้องขายบ้านทิ้ง และเหลือ "บ้าน" ให้เป็นมรดก หลายๆ คนก็พบว่า นี่ไม่ใช่ "วันนี้ที่รอคอย" ที่จะได้มีบ้านเป็นของตัวเองตามที่นึกฝัน
เพราะสำหรับคน Gen Y ที่ไม่เคยมีบ้านมาก่อน การมีบ้านแบบคนรุ่น Baby Boomer มีแนวโน้มที่จะเป็น "ฝันร้าย" นั้นสูงมาก
ประการแรกสุด สิ่งที่คนไม่เคยมีบ้านมาก่อนมักจะไม่รู้ก็คือ "ค่าบำรุงรักษา" ว่ามันเยอะแค่ไหน โดยทั่วไปเค้าให้ประมาณค่าบำรุงรักษาบ้านอยู่ที่ 1-2% ของราคาบ้านด้วยซ้ำ เพราะบ้านก็เหมือนสรรพสิ่งในโลก อยู่ๆ ไปมันมีเสื่อมถอยไปตามกาลเวลา ต้องเสียเงินซ่อมบำรุง ซึ่งเงินส่วนนี้มันก็แปรผันตามขนาดบ้าน บ้านยิ่งใหญ่ก็ยิ่งมีของที่ต้องซ่อมบำรุงเยอะขึ้น
ดังนั้น ใครรับมรดกบ้านเป็นเก่าๆ มา แค่ค่ารีโนเวตก่อนเข้ามาอยู่หรือปลอยเช่า ก็โดนไปจุกๆ ซึ่งมันสูงระดับที่คนที่เช่าหอเช่าคอนโดอยู่มาตลอดชีวิตไม่เคยเจอแน่ๆ ไม่ต้องอะไรมาก แค่ค่าขนของออก ค่าทำความสะอาดให้มันโล่งๆ เพื่อเตรียมจะปล่อยเช่าบอกเลยว่าโหดกว่าที่คิด
แต่ถามว่ารีโนเวตหรือแค่เคลียร์ของแล้วทำความสะอาดมันจบมั้ยสำหรับค่าใช้จ่ายบ้านที่รับมรดกมา? คำตอบคือ "ไม่"
พื้นที่ส่วนใหญ่ในโลก การมีบ้านในครอบครองมาพร้อมกับภาระการจ่ายภาษีที่ดิน อันนี้คนไทยโชคดีหน่อยที่รัฐเว้นภาษีให้หลังนึงที่อยู่อาศัย (คือ เว้นบ้านที่มีชื่อตัวเองในทะเบียนบ้าน) แต่หลายที่ไม่มีการยกเว้น การมีบ้านในมือที่ไม่ได้ไปอยู่ คือภาระภาษีที่ต้องจ่ายไปฟรีๆ และนี่คือเหตุผลที่คนญี่ปุ่นไม่ยอมรับมรดกบ้านตามชนบาทกันมาหลายชั่วคนจนบ้านร้างมีอยู่ทั่วประเทศ
โอเค เสียเงินรีโนเวตหรือเสียเงินเคลียร์ให้โล่งมาแล้ว ถือไว้เปล่าๆ เพื่อ "เก็งกำไร" ก็ไม่เวิร์คเพราะโดนภาษีฟรีทุกปี อย่างน้อยต้องปล่อยเช่า ไม่ก็ขายถึงจะเวิร์ค
คำตอบคือ "ไม่ง่าย" และเหตุผลก็ง่ายๆ ด้วยเหตุผลเดียวกับที่ "ลูก" ที่รับ "บ้าน" มาแล้วไม่อยาก "อยู่" ในบ้านที่รับมาจากพ่อแม่น่ะแหละ แม้ว่าบางทีนั่นจะเป็นบ้านที่ "ลูก" โตมา
เหตุผลหลักๆ ง่ายๆ เลยคือโครงสร้างครอบครัวปัจจุบันมันเปลี่ยนไปหมดแล้ว คนรุ่น Baby Boomer ปกติมีลูก 1-2 คนกันเป็นอย่างต่ำ ดังนั้น บ้านจึงมักจะมีพื้นที่ใช้สอยแบบอยู่กันได้ 4 หรือ 5 คน หรืออย่างน้อยๆ คือต้องอยู่ได้ 3 คนแบบโล่งๆ แน่ๆ เพราะ Baby Boomer ส่วนใหญ่ต้องการมีลูก และบ้านที่พวกเค้าอยู่อาศัยก็สะท้อนโครงสร้างครอบครัวแบบนั้นออกมา
ตัดมาที่คน Gen Y ซึ่งจำนวนมากเป็นโสด จำนวนไม่น้อยมีคู่แต่ไม่มีลูก ขนาดครอบครัวมักจะเป็น 1-2 คน นั่นหมายความว่า การรับมรดกบ้านระดับอยู่ได้ 3-4 คนมา ถ้าอยู่เอง ก็จะมีพื้นที่ใช้สอยมากเกินไป ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะฟังดูดีต่อเมื่อเราไม่ใช่คนที่ต้องจ่ายค่าซ่อมบำรุง ขณะที่ทุกคนที่มีหน้าที่จ่ายค่าซ่อมบำรุงบ้าน จะรู้ว่ารายจ่ายตรงนี้มันเพิ่มตามขนาดของบ้าน ไปอยู่ใหม่ๆ อาจไม่รู้สึก แต่อยู่ไปสัก 5 ปีนี่น่าจะรู้เรื่องแล้วว่าต้องเจอค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง หรือพูดง่ายๆ คือยิ่งมีบ้านใหญ่เกินยิ่งเปลืองเงิน ทุกพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มมาไม่ฟรี มันมีค่าบำรุงรักษาเสมอ
นี่คือคำอธิบายสิ่งที่เกิดตามสัญชาติญาณของคน Gen Y ไม่น้อย ว่าทำไมไม่อยากอยู่บ้านที่รับสืบทอดมาจาก Baby Boomer ทั้งที่ตัวเองเคยอยู่มาตอนเด็ก และแน่นอน แทบทุกคนอยากขายและแปลงเป็นเงินสด เอาไปซื้อบ้านไซล์เล็กกว่าแบบที่อยากอยู่ ในทำเลที่อยากอยู่ หรือเอาเงินไปทำอย่างอื่น
ปัญหาคือ ทุกคนอยากขาย แต่แทบไม่มีใครอยากซื้อ ด้วยโครงสร้างครอบครัวปัจจุบันที่เล็กลง คนส่วนใหญ่ไม่อยากอยู่บ้านที่ Baby Boomer อยู่แล้ว และด้วยโครงสร้างประชากรที่ Baby Boomer มีมากกว่ารุ่นอื่น (ในอเมริกา) ทำให้บ้านไซล์นี้ที่ต้องการขายมีมากเกินคนซื้อ มันล้นตลาด ทำให้ราคาตก และบ้านพวกนี้ก็เลยกลายเป็นบ้านเก่าๆ ที่หั่นราคาแข่งกันกระจุยกระจายเพื่อให้ขายออก (กลับไปประเด็นที่เล่ามาข้างต้นอีกว่า Baby Boomer จำนวนมากก็ต้องการขายบ้านมาช่วยรายจ่ายวัยเกษียณซึ่งไม่พอ)
ดังนั้น ความฝันการได้มรดกของคน Gen Y เลยไม่ได้สวยหรู มันเต็มไปด้วยบ้านที่จะอยู่เองก็ไม่เวิร์ค จะขายก็ยากลำบาก
ประเด็นที่ว่ามา เป็นปัญหาของ Gen Y อเมริกัน หลายคนอาจบอกว่ามันไม่ใช่ปัญหาของคนหลายพื้นที่ในโลก แต่ในเคสของไทย จริงๆ น่าจะมีปัญหาแบบเดียวกัน และหนักกว่าด้วยซ้ำ
คนไทยมีความเชื่อยิ่งกว่าอเมริกาว่า "อสังหาคือการลงทุนที่ดีที่สุด" เพราะขนาดสังคมบ้าอสังหาและวิถีชีวิตอเมริกันดรีมแบบอเมริกา จริงๆ คนลงทุนในหุ้นกันเยอะมาก เงินสะสมกระจายไปในหุ้น แต่คนไทยไม่ใช่แบบนั้น "ทรัพย์สิน" ใหญ่ๆ ของคนรุ่น Baby Boomer เป็นบ้านและ/หรือที่ดิน แทบจะล้วนๆ
ผลก็คือ คนรุ่นลูกเวลาได้มรดก ไม่ใช่ได้แค่บ้านหลังใหญ่แบบที่ Gen Y อเมริกาได้เท่านั้น แต่ยังเต็มไปด้วยที่ดินเปล่า ยันที่ดินรกร้างสารพัด เพราะคนรุ่น Baby Boomer ไทยมีความเชื่อกันว่า "ที่ดินยังไงราคาก็ขึ้น" เพราะเค้าเชื่อว่ายังไงคนก็เยอะขึ้น ความต้องการที่ดินยังไงก็ต้องเพิ่มขึ้น และราคาก็จะสูงขึ้น ทั้งที่ความเป็นจริงประชากรไทยลงลงต่อเนื่องทุกปีมาตั้งแต่ปี 2020 แล้ว และราคาบ้านและที่ดินในไทยก็ร่วงลงเรื่อยๆ แบบเรียกได้ว่าถ้าไม่ใช่ที่ดินแบบใจกลางเมืองใหญ่ ราคามันไม่ขึ้นมาสักพักแล้ว และทั้งหมดนี้เกิดขึ้นก่อนที่จะเกิด "แผ่นดินไหว" ครั้งประวัติศาสตร์ในปี 2025 ที่มา "เขย่า" ราคาคอนโดให้ร่วงลง และทำให้ราคาบ้านและที่ดินให้ร่วงลงตาม
พูดง่ายๆ คน Gen Y ไทยน่าจะปวดหัวยิ่งกว่าคน Gen Y อเมริกาในการจัดการ "มรดก" ของคนรุ่น Baby Boomer เยอะ
แล้ว "ทางออก" คืออะไร? ถ้าเป็นอเมริกา มันเริ่มมีบริษัทที่ตั้งมาเพื่อให้คำแนะนำในการจัดการ "มรดก" อย่างครบวงจรแล้ว คือจะให้คำปรึกษาทั้งหมดว่าควรจะรับมรดกบ้านและมรดกอื่นๆ ยังไงให้เสียภาษีน้อยสุด ซึ่งบริการมันก็มีพ่วงไปกับการช่วยขายบ้านที่ไม่ต้องการด้วย
น่าสนใจว่า ที่เมืองไทยยังไม่ค่อยมีบริการอะไรแบบนี้เท่าไร แต่ในอนาคตอันใกล้ มันอาจเป็น Startup ที่มูลค่าเป็นพันล้านก็ได้ถ้าทำดีๆ เพราะปัญหาที่ว่ามา นับวันมีแต่จะหนักขึ้น ไม่มีลดลง
อ้างอิง
The Boomer Home Dilemma
Many baby boomers own homes that are too big. Can they be enticed to sell them?
