“ค่าเช่าควรจะเป็นเท่าไร?” นี่เป็นคำถามคลาสสิคที่เหล่า "แลนลอร์ด" ตั้งคำถามเสมอมา และทั่วๆ ไปแม้ว่าใน "ตลาดโลก" เค้าจะถือกันว่าผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยๆ ทั่วโลกอยู่ที่ปีละ 5-6% ของมูลค่าสินทรัพย์ แต่ในความเป็นจริงนักลงทุนอสังหาฯ เก่งๆ ก็รู้ตัวเสมอว่าสามารถได้ผลตอบแทนมากกว่าค่าเฉลี่ยได้แน่นอน ปัญหาคือจะทำยังไง?
ทั่วไปแล้วค่าเช่าเป็นสิ่งที่เราตั้งเกิน "เพื่อนบ้าน" ไม่ได้แน่ๆ และนี่คือเหตุผลที่ทำให้ค่าเช่าจะเป็นสิ่งที่ขึ้นช้ามากๆ เพราะถ้าเหล่า "แลนด์ลอร์ด" ไม่รวมหัวกันขึ้นค่าเช่าทีเดียว ค่าเช่าก็ยากจะขึ้นแบบก้าวกระโดดได้เพราะ "แลนลอร์ด" ก็ต้อง "แข่งขัน" กันเอง ใครตั้งค่าเช่าแพง คนก็ไม่มาเช่า
ณ ตรงนี้เราก็จะเห็นว่า ถ้าเหล่า "แลนด์ลอร์ด" สามารถรวมหัวฮั้วกันขึ้นค่าเช่าอย่างพร้อมเพรียงได้ ทุกคนก็จะได้ค่าเช่ามากขึ้นไปพร้อมกัน ซึ่งก็ "โชคดี" เหลือเกินที่มันมี "โปรแกรม" ที่จะช่วยเหล่าแลนลอร์ดทำแบบที่ว่านี้ได้อย่างน้อยๆ ก็ในสหรัฐอเมริกา
‘YieldStar’ ตัวการที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่ง
คงจะไม่มีใครรู้จักซอฟต์แวร์ชื่อ YieldStar ของบริษัทให้บริการด้านอสังหาฯ สัญชาติอเมริกันอย่าง RealPage แต่นี่แหละ "ศูนย์กลาง" ของเรื่องวุ่นวายที่เรากำลังจะเล่า
ในช่วงโควิด ค่าเช่าในพื้นที่ต่างๆ ในอเมริกาเพิ่มขึ้นมหาศาล ซึ่งตอนแรกทุกคนรู้สึกว่าน่าจะเป็นเพราะภาวะเงินเฟ้อ ที่เกิดจากการที่เงินในระบบมีมาก แต่สินค้าและบริการในระบบมีน้อยลง เพราะการผลิตสะดุดไปในช่วง "ล็อคดาวน์" ทั่วโลก
แต่สำนักข่าวเจาะอย่าง ProPublica ไม่คิดแบบนั้น เค้าเลยลงไปทำข่าวเจาะเพื่อหา "ความจริง" ว่าอะไรมันเกิดขึ้น โดยช่วงที่เค้าแถลงผลค้นพบคือ ในช่วงกลางปี 2022
ถ้าจะสรุปย่อๆ ของสิ่งที่ ProPublica พบก็คือ เค้าพบว่าเหล่า "แลนด์ลอร์ด" ในพื้นที่ที่ค่าเช่าขึ้นกระจุยกระจายแทบทั้งหมด นั้นใช้ซอฟต์แวร์เดียวกันในการ "ตั้งค่าเช่า" และซอฟต์แวร์ที่ว่าก็คือ YieldStar ซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์หนึ่งของบริษัทชื่อ RealPage ซึ่งเป็นบริษัทที่ให้บริการด้านซอฟต์แวร์ในการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาฯ จากรัฐเท็กซัสซึ่งตั้งมาตั้งแต่ปี 1998
ซึ่งขุดลงไปก็ยิ่งไปเจอความประหลาดอีก เพราะ YieldStar โฆษณาตัวเองว่า เป็นซอฟต์แวร์ที่ "ใช้" แล้วผลคือจะได้ "ผลตอบแทน" สูงกว่าตลาดถึง 3-7% ต่อปี ซึ่งถ้าคนพอรู้เรื่องการเงินการลงทุนก็จะตระหนักว่า นี่ไม่ใช่ตัวเลขน้อยๆ เลย เพราะถ้าคิดบนฐานของค่าเฉลี่ยผลตอบแทนของตลาดอสังหาฯ แล้ว คือการเคลมว่าใช้ YieldStar จะสามารถขึ้นค่าเช่าได้มากกว่าปกติถึง 50-100%
เรื่องตลกร้ายคือมันเป็นทำนองนั้นจริงๆ
คือถ้าจะอธิบายง่ายๆ สิ่งที่ YieldStar ทำคือ ทำแผนที่ข้อมูลค่าเช่าของทั้งบริเวณเอาไว้ แล้วทำการ "เสนอค่าเช่าใหม่" ให้ "แลนด์ลอร์ด" ทั้งหมดที่ใช้โปรแกรม ซึ่งค่าเช่าใหม่นั้นจะสูงกว่าเดิมระดับต่ำๆ คือ 10-20% โดยระบบที่พ่วงกับระบบบริหารจัดการอสังหาฯ ทั้งหมด มันก็จะมีเทคนิคกึ่ง "บังคับ" ให้คนที่ใช้ซอฟต์แวร์ตั้งค่าเช่าตามนี้ คือจะตั้งค่าเช่าแบบอื่นก็ได้ แต่มันจะก็ต้องไปเลือกค่าโน่นนี่ให้ลำบาก ดังนั้น มันก็จะคล้ายๆ พวก "เงื่อนไขการใช้งาน" ที่ดูเผินๆ มันให้เรา "เลือก" ที่จะ "ยอมรับ" ก็จริง แต่เอาจริงๆ เรา "ปฏิเสธ" มันไม่ได้
พูดในอีกมุมก็คือ มันเหมือน RealPage ทำหน้าที่เป็นเจ้าภาพในการเจรจาขึ้นค่าเช่าระหว่าง "แลนด์ลอร์ด" ทั้งหมดผ่านโปรแกรม YieldStar โดยที่แลนด์ลอร์ดเจ้าต่างๆ ไม่มีความจำเป็นต้องรู้ข้อมูลส่วนตัวของกันและกัน แต่ผลที่ออกมาคือทุกคนขึ้นค่าเช่าหมดอย่างพร้อมเพรียง
แน่นอน RealPage ก็จะบอกว่าเค้าไม่ได้ทำการ "ผูกขาด" อะไรทั้งนั้น ซอฟต์แวร์ YieldStar เป็นแค่ตัวช่วยในการ "ตั้งค่าเช่าที่เหมาะสม" ที่เป็นปัญหาโลกแตกของพวก "แลนด์ลอร์ด" เท่านั้นเอง แต่ในความเป็นจริงคือ แลนลอร์ดของอสังหาฯ เกินครึ่งในพื้นที่ใช้บริการ YieldStar กันหมด ก็แน่นอนว่า YieldStar มีอำนาจจะบอกให้ใครตั้งค่าเช่าเท่าไหนก็ได้ และก็ทำให้ทุกคนขึ้นค่าเช่าพร้อมๆ กันได้เช่นกัน
นี่ทำให้ถึงแม้ว่าในทางทฤษฎีค่าเช่าที่ YieldStar เสนอจะเป็นแค่ "คำแนะนำ" แต่มันก็คือ "คำแนะนำที่ปฏิเสธไม่ได้" ในทางปฏิบัติ
‘จับตา’ บทลงโทษการผูกขาดการค้ายุคใหม่ไม่ง่าย
เราจะเห็นว่าทั้งหมดเรื่องมันคลุมเครืออยู่ถ้าจะมองในมุมของการผูกขาดการค้า คือมันไม่ใช่การ "ผูกขาดการค้า" ในแบบเดิมๆ ที่ทำผ่านการควบรวมกิจการและมีอำนาจเหนือตลาดแน่ๆ แต่นี่เองที่เป็นการผูกขาดการค้าแบบยุคใหม่ ผ่านการใช้เทคโนโลยี ที่เป็นความท้าทายหน่วยงานด้านการกำกับดูแลการผูกขาดการค้าทั้งหลาย
เอาจริงๆ หลังจาก ProPublica แฉ ปลายปี 2022 ผู้เช่าในหลายต่อหลายพื้นที่ก็รวมตัวฟ้อง RealPage แบบหมู่ ฐานมีพฤติกรรมรวมหัวทางการค้า และคดีก็เริ่มกองพะเนินเป็นหางว่างขึ้นเรื่อยๆ และล่าสุดในปี 2024 กระทรวงยุติธรรมก็เริ่มขยับแล้วว่าจะลงมาดูเรื่องนี้ แม้ว่าจะยังไม่ออกตัวเป็น "เจ้าภาพ" ในการสืบสวนและดำเนินคดีเรื่องนี้
ผลของคดีนี้ไม่ใช่สิ่งที่จะคาดเดาได้ง่ายๆ แต่บทเรียนที่น่าสนใจก็คือ "การผูกขาดการค้า" ในยุคนี้มันไม่ได้ตรงไปตรงมาอย่างการควบรวมกิจการจนมีส่วนแบ่งตลาดมากขึ้นแบบจับต้องได้อีกแล้ว บางทีมันอาจมาในรูปของ "ตัวกลาง" หรือ "แพลตฟอร์ม" ที่มีอำนาจในการกำหนดราคาของสินค้าและบริการในตลาดไม่ว่าจะในทางตรงหรือทางอ้อมก็ได้
ซึ่งกรณีแบบนี้ราคาเพิ่มขึ้น มันก็เข้านิยามเก่าของการ "ผูดขาดการค้า" แต่จริงๆ มันก็มีอีกหลายเคสที่นับเป็น "การผูกขาด" เช่นกันแต่ราคาต่ำลง เช่นกรณีคลาสสิคคือ Amazon ในสหรัฐอเมริกาที่ใช้อำนาจเหนือตลาดในการกดราคาขายปลีกของสินค้าลงให้ต่ำสุดในท้องตลาด แต่ไปหากำไรจากการบังคับให้แรงงานทำงานหนักๆ ยันบังคับอ้อมๆ ให้พ่อค้าแม่ค้าบนแพลตฟอร์มซื้อบริการเสริม เป็นต้น และนี่แหละคือ "ความยาก" ที่หน่วยงานที่มีอำนาจในการกำกับดูแลการผูกขาดการค้าต้องเจอ
อ้างอิง
Landlords Used Software to Set Rents. Then Came the Lawsuits.
Rent Going Up? One Company’s Algorithm Could Be Why.
YieldStar Investment Analytics Powered by MPF Research
