ต่างชาติกว้านซื้อที่ดินในเมืองท่องเที่ยวจนคนท้องถิ่นต้องย้ายออกมีจริงๆ มันเกิดขึ้นกับสเปนและโปรตุเกสแล้ว เมืองไทยจะตามไปเมื่อไร?
ในเดือนมิถุนายน 2024 รัฐบาลไทยได้ทำการโยนหินถามทางอีกครั้ง หลังพยายามจะแก้กฎหมายเพิ่มโควต้าการถือครองห้องชุดของต่างชาติเป็น 75% หรือคือ การแก้กฎหมายให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี ซึ่งก็แน่นอน มีเสียงวิจารณ์กันอย่างแพร่หลายไปตามระเบียบ จากทั้งฝั่งที่เชียร์และต้านรัฐบาล นอกจากนี้ ทางฝั่งอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และประชาชนทั่วไปล้วนแล้วแต่ก็มีความเห็นต่างกันไป
แน่นอน เราก็คงไม่ต้องวิเคราะห์ว่าถ้ากฎหมายผ่าน อุตสาหกรรมอสังหาฯ จะได้ประโยชน์กับการขายให้ต่างชาติแน่ๆ แต่คำถามที่น่าสนใจก็คือ แล้วแนวทางแบบนี้จะนำประเทศไทยไปไหน
คำตอบสั้นๆ คือไปในทางสเปนและโปรตุเกส แต่จะเข้าใจต้องอธิบายยาว
แนวคิดต่างชาติถือครองที่ดินในโลกตะวันตก
จริงๆ แล้วใน "โลกตะวันตก" และประเทศพัฒนาแล้ว โดยทั่วไปกฎหมายจะไม่ห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดินในประเทศของพวกเค้า เค้าจะไม่มีไอเดียว่า “การขายที่ดิน คือ การขายชาติ” แต่จะมองว่าที่ดินเป็นทรัพย์สินแบบหนึ่งที่ซื้อขายกันได้ปกติ เพียงแต่ใครถือครองก็ต้องเสียภาษีที่ดินให้ครบถ้วน
ที่เค้าคิดแบบนี้ เพราะภาษีที่ดินสำคัญต่อท้องถิ่นมากๆ ถ้าไม่มีคนจ่ายภาษี หน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นก็ไม่มีเงินซ่อมถนนให้เรียบ หรือกระทั่งเปลี่ยนไฟตามถนนที่ดับไป ดังนั้น ใครจะจ่ายก็เหมือนกัน และจริงๆ เราก็จะเห็นว่า ประเทศที่เอาที่ดินหรืออสังหาฯ มาขายถูกๆ ให้ใครซื้อก็ได้ อยู่ตามชนบทด้วยซ้ำ โดยเค้าก็หวังว่าชาวต่างชาติจะมาซื้อและมาจ่ายภาษีให้ ไม่ว่าเป็นที่ญี่ปุ่น อิตาลี หรือล่าสุด คือ สวีเดน
ในกรอบแบบนี้ การขายที่ดินให้ต่างชาติดูจะไร้พิษภัยและมีประโยชน์ด้วยซ้ำ และจริงๆ อะไรพวกนี้ก็เป็นมายาวนานแล้ว เพียงแค่คนไม่รู้เท่านั้น พวกนักลงทุนจากโลกตะวันตกเป็นเจ้าของห้องพักในญี่ปุ่นมากมาย ก็ไม่ได้สร้างปัญหาอะไรให้กับสังคมที่บ้านและที่ดินเหลือมากมายจากประชากรที่ลดลงเรื่อยๆ อย่างญี่ปุ่นแต่อย่างใด
เปลี่ยนที่อยู่อาศัยเป็นย่านนักท่องเที่ยว คนท้องถิ่นต้องย้ายหนีค่าเช่ามหาโหด
อย่างไรก็ดี การจะบอกว่าการขายที่ดินให้ต่างชาติภายใต้กลไก "ตลาดเสรี" แบบที่ว่านั้น ไม่มีพิษภัยโดยสิ้นเชิงก็ดูจะไม่เป็นธรรมนัก เพราะปัญหาที่เกิดขึ้นหนักมากๆ เกิดไม่ไกลประเทศที่มีการเอาบ้านมาขายในราคา 1 ยูโรอย่างอิตาลีเลย และปัญหาที่ว่าเกิดขึ้นที่สเปนและโปรตุเกส
ถ้าจะให้อธิบายสั้นๆ สเปนและโปรตุเกส มีความคล้ายกัน คือเป็นชาติยุโรปตะวันตกที่ค่าครองชีพถือว่าต่ำ และตอนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2008 ก็ได้รับผลกระทบหนักมาก ซึ่งตลาดอสังหาฯ ราคาร่วงหมด กรณีโปรตุเกสราคาอสังหาฯ ร่วงแบบน่ากลัวจัดๆ เพราะตอนพีคๆ ถ้าไปดูก็จะเห็นว่า ราคามันร่วงในระดับที่คนไทยดูราคาอพาร์ตเมนต์ในลิสบอนแล้วจะรู้สึกว่า "ราคาจับต้องได้" ด้วยซ้ำ ทั้งๆ ที่นี่คือชาติในสหภาพยุโรปที่ยังไงก็น่าจะค่าครองชีพสูงกว่าไทยไม่น้อยแน่ๆ
ในช่วงนั้น ทั้งสเปนและโปรตุเกสจนจัดๆ ทุกอย่างมันเลยถูกไปหมด และจะบอกว่าเอา "ที่ดิน" มาขายต่างชาติก็ไม่ได้ เพราะขายตลอดอยู่แล้ว แค่ช่วงนั้นราคามันตกมากๆ และต่างชาติที่มีเงินในมือก็เลยเริ่มไปค่อยๆ ซื้อเก็บมากขึ้นกว่าที่เคย
ในกรณีของสเปน เป็นชาติระดับท็อปที่คนยุโรปอยากไปเกษียณอยู่แล้ว เพราะเป็นชาติยุโรปเก่าแก่ที่อาหารการกินอร่อย คุณภาพชีวิตมาตรฐานยุโรป และที่สำคัญคือ อากาศอบอุ่น และค่าครองชีพต่ำ ดังนั้นพวก "ฝรั่งมีเงิน" ก็เลยไปไล่กว้านซื้ออสังหาฯ ในสเปนกระจุยกระจาย และนั่นไม่ใช่แค่ในเมือง เพราะไม่ว่าจะเป็นเกาะโน่นนี่หรือชนบทก็ถูกซื้อ
ส่วนโปรตุเกส คนยุโรปทั่วไปจะมองว่า เป็นสเปนเวอร์ชั่นที่ถูกกว่าแต่เจริญน้อยกว่า เนื่องจากความคล้ายกันทางวัฒนธรรมของทั้งสองชาติ โปรตุเกสจึงเป็นตัวเลือกของนักลงทุนต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ ในสเปนไม่ไหวมานานแล้ว เลยทำให้โปรตุเกสต้องการนโยบายกระตุ้นให้คนซื้ออสังหาฯ แบบฮาร์ดเซลล์กว่า เพื่อให้แย่งตลาดจากสเปนมาให้ได้บ้าง และสเปนก็จัดไปอย่างโหดเลย มีโครงการจำพวก "ซื้ออสังหาฯ แถมสัญชาติ" อะไรพวกนี้เต็มไปหมด ซึ่งอะไรพวกนี้ค่อนข้างชัดว่าไม่ได้เน้นขายคนยุโรป แต่เน้นขายคนนอกยุโรป และคนนอกยุโรปที่ว่าก็คือพวกเศรษฐีคนจีน
ถ้าพูดง่ายๆ ช่วงประมาณ 15 ปีที่ผ่านมา สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือ นักลงทุนโลกตะวันตกกว้านซื้ออสังหาฯ ทั่วสเปนแบบบ้าคลั่ง ส่วนในโปรตุเกสพวกคนจีนก็นิยมไปซื้ออสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยวใหญ่ๆ เก็บกันเอาไว้
ถามว่าซื้อกันไปทำไม หลักๆ คือ ไม่ได้ซื้อเอาไว้อยู่ แต่มักจะเอาไว้ให้ปล่อยเช่าระยะสั้นกับ airbnb อะไรแบบนี้ และจริงๆ ในกรณีพวกเมืองท่องเที่ยวใหญ่ๆ ของสเปนและโปรตุเกส สามารถปล่อยเช่าแบบนี้ได้ง่ายมาก ในสายตานักลงทุน ถ้าเห็นราคาถูกพอก็ได้เลยไม่ต้องคิด เพราะซื้อมาอย่างน้อยคือ "จับทำ airbnb” ได้แน่นอน
...แล้วมันเกิดอะไรขึ้นในรอบราว 15 ปีที่ผ่านมา?
คำตอบเร็วๆ คือ ที่พักของคนท้องถิ่นในย่านเก่าทั้งหลายในเมืองใหญ่ๆ ของสเปนและโปรตุเกสถูกแปลงเป็น "ที่พักนักท่องเที่ยว" หมด ซึ่งภาวะแบบนี้บางคนจะเรียกรวมๆ ว่า "การแปลงเป็นย่านผู้ดี" (Gentrification) แต่ความเป็นจริงในเคสของสองประเทศนี้ (รวมถึงเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ) คำที่ตรงกว่าคือ "การแปลงเป็นย่านนักท่องเที่ยว" (Touristification)
ความต่างก็คือ แบบแรกอาจหมายถึงการพัฒนาเปลี่ยนชุมชนเก่าให้มาใช้เป็นสถานที่พักผ่อนสำหรับคนรวยๆ ในประเทศพร้อมอัปราคาสินค้าและบริการ ดังเช่นพวก "ย่านฮิปสเตอร์" ที่เต็มไปด้วยร้านกาแฟและร้านคราฟต์เบียร์ที่หลายคนก็น่าจะเคยเห็นมาบ้าง แต่แบบหลังคือ แปลงพื้นที่ทั้งโซนเป็นที่พักและร้านต่างๆ โดยมุ่งขาย "นักท่องเที่ยว" เน้นๆ เลย
สำหรับคนจำนวนไม่น้อย ภาวะพวกนี้อาจเป็นเรื่องน่าดีใจที่พื้นที่เหล่านี้ ถูกแปลงไปเป็นอะไรที่นำรายได้เข้าประเทศมากขึ้น แต่สิ่งที่ต้องไม่ลืมก็คือ ก่อนหน้านี้มันมี "มนุษย์" อาศัยอยู่ในพื้นที่นี้ทั้งนั้น และมนุษย์ที่เป็นคนในเมืองท่องเที่ยวก็ต้องถูกกดดันให้ย้ายไปอยู่ที่อื่นไม่ทางตรง (อย่างอาคารที่ตนอยู่ถูกขายให้ต่างชาติ) ก็ทางอ้อม (แบบเจ้าที่ดินขึ้นค่าเช่าแบบก้าวกระโดด) เพราะเมื่อมีนักท่องเที่ยวเข้ามา ตัวเจ้าที่ดินก็ต้องการผลตอบแทนใน "ราคานักท่องเที่ยว" แล้ว
แล้วคนถูกย้ายไปไหน? คำตอบก็คือ ย้ายไปชานเมือง แต่ประเด็นคือ ไอ้การขยายตัวของ "การแปลงเป็นย่านนักท่องเที่ยว" ก็อาจขยายไปถึงชานเมืองได้ และทำให้คนท้องถิ่นต้องย้ายหนีอีกรอบ โดยในบางเคสคนท้องถิ่นไม่รู้จะไปไหนแล้ว ไม่มีพื้นที่ให้อยู่แล้ว ก็จะมีการประท้วงบ้าง เช่น ในเคสดังๆ ก็คือเคสของหมู่เกาะคานารีของสเปนที่ประท้วงให้ลดจำนวนนักท่องเที่ยว
บางคนอาจคิดว่าเป็นเพราะนักท่องเที่ยวเยอะเกินไปกระทบวิถีคนท้องถิ่น แต่จริงๆ ถ้าไปดูสถิติ เราก็จะเห็นว่า "ค่าเช่า" ในเกาะมันขึ้นมาสูงมากกว่าค่าเฉลี่ยของสเปน (ซึ่งสูงอยู่แล้ว) จนมัน "กลืนกินรายได้" ของพวกเค้าไปเกือบหมด หรือพูดง่ายๆ ถ้าคิดว่าการท่องเที่ยวมาเยอะๆ คนท้องถิ่นจะรวยมันเป็นการคิดที่ง่ายเกินไป เพราะคนที่จะ "รวย" จริงๆ คือ คนที่มีอำนาจ "เก็บค่าเช่า" ในพื้นที่ที่จะดูดกลืนผลกำไรของคนทำมาหากินรายย่อยไปหมด
กล่าวคือ ถ้าคุณขายดี ได้กำไรเยอะ เจ้าที่ดินคุณก็จะขึ้นค่าเช่า ทำให้กำไรคุณลดมาเท่าเดิมอยู่ดี และคุณไม่มีอำนาจต่อรองอะไรด้วย และนี่เป็นเหตุผลที่แม้แต่คนใน "เมืองที่หากินกับการท่องเที่ยว" อาจไม่ชอบนักท่องเที่ยวมากนัก
เคสในโปรตุเกสและสเปนหายนะมาก แต่ถามว่าคนท้องถิ่นเข้าใจมั้ย คำตอบเร็วๆ ก็คือ เค้าก็เข้าใจ และสื่อสเปนอย่าง El Pais ได้ไปสัมภาษณ์ชาวเมืองลิสบอนคนนึงที่พูดแบบปลงๆ ว่า "ฉันรู้ว่าเราจน เราเลยต้องเอาประเทศไปขายเพื่อหาเงินยังไงล่ะ" เพราะสุดท้าย ถ้ารัฐบาลถังแตก เรื่อง อะไรพวกนี้ก็ไม่ใช่เรื่องแปลกประหลาดเลยที่จะเกิดขึ้นตามมา
ประเทศไทยจะตามรอยสเปน โปรตุเกสมั้ย
ที่นี้ คำถามคือแล้วเมืองไทยจะเป็นแบบนี้หรือไม่? การให้ต่างชาติถือครองห้องชุดเพิ่มเป็น 75% ของทั้งหมด หรือการให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ยาว 99 ปีจะนำเรามาสู่อะไรแบบนี้มั้ย?
คำตอบคือ จริงๆ ไทยยังมีมาตรการป้องกันหลายอย่างทำงานอยู่ พื้นฐานเลย การที่ต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินได้ตรงๆ ทำให้กระบวนการพวกนี้เกิดช้ากว่าพวกโปรตุเกสและสเปนแน่ๆ ซึ่งก็ต้องเข้าใจเช่นกันว่า ถ้ารัฐบาลอนุมัติให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ตรงๆ ได้เมื่อไรก็น่าจะ "ตัวใครตัวมัน" แต่สิ่งที่ต้องไม่ลืมเช่นกันก็คือ ไม่ว่าจะเป็นการขยายโควต้าถือครองห้องชุดของต่างชาติ หรือการขยายเวลาการเช่าระยะยาวของต่างชาตินั้นก็ล้วนเป็นการเคลื่อนไหวไปในทางนี้ทั้งคู่
ดังนั้น สิ่งที่จะเกิดขึ้นก็คือ อสังหาในกลุ่มพวกนี้ก็จะราคาขึ้นแน่ๆ ถ้านโยบายพวกนี้เกิด อาจไม่ขึ้นแบบบ้าคลั่ง แต่ขึ้นแน่ๆ ซึ่งนั่นก็เป็นสิ่งที่กลุ่มทุนนักพัฒนาอสังหาต้องการ
แต่คำถามต่อมา คนไทยในเมืองท่องเที่ยวใหญ่ๆ จะถึงขั้น "ไม่มีที่อยู่" แบบพวกคนลิสบอนหรือมาดริดหรือไม่กับนโยบายนี้? คำตอบเร็วๆ คือ ก็อาจยากอยู่ เพราะในไทย airbnb มัน "ผิดกฎหมาย" มาหลายปีแล้ว ในแง่ที่ว่า ในไทย "ตามกฎหมาย" มันห้ามมีการ "ปล่อยเช่าระยะสั้น" เว้นแต่จะทำเป็น "โรงแรม" ไปเลย ดังนั้นถึง airbnb จะไม่ได้ผิดกฎหมายโดยสิ้นเชิง ซึ่งถ้าเราไปดู airbnb เราก็จะเห็นเลยว่าจองที่พักในไทยจำนวนมากแบบสั้นๆ ไม่ได้ และถ้าจะจอง ต้องจองขั้นต่ำ 30 วัน ซึ่งนั่นไม่ใช่สิ่งที่คนจะคาดหวังจาก airbnb
กล่าวคือ ถ้าไทยไม่มีมาตรการแบน "การเช่าระยะสั้น" ตามสไตล์ยุครุ่งเรื่องของ airbnb สิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อขยายการถือครองต่างชาติก็คือ พวกนายทุนต่างชาติก็จะมาซื้อปั่นราคา แล้วก็จะเอาห้องชุดหรือกระทั่งห้องแถวที่ซื้อมาถูกๆ ไปลิสต์ให้นักท่องเที่ยวเช่าบน airbnb ทันที แต่สิ่งนี้จะไม่เกิดขึ้น เพราะไทยได้แบนการปล่อยให้เช่าแบบที่ว่าไปแล้ว
แน่นอน มีคน "แอบทำ" อยู่บ้าง แต่ก็เป็นคดีความไปและแพ้คดีกันไปแล้ว ทำให้ได้ข้อสรุปชัดเจนว่าในทางกฎหมาย การปล่อยห้องเช่าระยะสั้นสไตล์ airbnb ยุครุ่งเรืองเป็นสิ่งผิดกฎหมายไทยแน่นอน ซึ่งการจะ "แอบทำ" อีกสิ่งหนึ่งที่คนจะทำต้องไปตบตีก็คือ นิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งปัจจุบันจำนวนมากก็ไม่ได้แฮปปี้กับการที่ "ลูกบ้าน" จะเอาห้องไปปล่อยเช่ากับนักท่องเที่ยแล้ว เพราะมันมักจะไปกวน "ลูกบ้าน" คนอื่น ดังนั้น ในไทยการปล่อยให้เช่าแบบ airbnb จะ "แอบทำ" กันได้ แต่มันไม่ใช่สิ่งที่ทำง่ายๆ ทำในวงกว้างได้แบบเป็นล่ำเป็นสันแบบสมัยก่อนแน่ๆ
พูดง่ายๆ ก็คือ ในไทยมีมาตรการพอสมควรที่จะป้องกันพวก "นักลงทุนอสังหาฯ รายย่อย" ที่จะไปกว้านซื้ออพาร์ตเมนต์ คอนโด ตึกแถว และบ้านไป "ทำ airbnb” เพื่อตอบสนองการมาพักของนักท่องเที่ยวได้ แต่สิ่งที่เราต้องไม่ลืมเช่นกันคือ มันก็ไม่มีกฎหมายใดๆ ที่จะทำให้นักลงทุนรายใหญ่กว้านซื้อพื้นที่วงกว้าง แล้วเปลี่ยนมันเป็น "โรงแรม" เช่นกัน
โดยสรุป กระบวนการ "แปลงเป็นย่านนักท่องเที่ยว" อาจไม่ใช่สิ่งที่เกิดขึ้นรวดเร็วแน่ๆ ในเมืองใหญ่ๆ ของไทย ที่มีคนอยู่อาศัยจำนวนมาก แต่ถ้าจะชวนกังวลก็คือ รัฐบาลดูจะไม่ได้มองว่าการแปลงพื้นที่ต่างๆ ให้เป็นย่านสำหรับนักท่องเที่ยว นี่เป็นสิ่งที่เป็นปัญหา และก็พยายามจะดำเนินกระบวนการดังกล่าวด้วยซ้ำ เพราะรัฐบาลก็มองแต่จะกระตุ้นเม็ดเงินในธุรกิจท่องเที่ยว เพียงแต่ "เสียงประชาชน" นี่แหละที่ยังคอยเบรคกระบวนการที่ว่าอยู่ได้
บอกได้เลยว่า ถ้าเมืองถูกแปลงเป็นย่านสำหรับการท่องเที่ยวโดยเฉพาะเมื่อไหร่ มันไม่มีทางย้อนกลับไปเป็นแบบเดิมอีก เสน่ห์ย่านเก่าที่มีร้านค้าของ "ชาวบ้าน" จะถูกแทนที่ด้วยร้านอะไรก็ตามที่ถูกออกแบบมาเพื่อมุ่งสร้างกำไรสูงสุดจากการใช้จ่ายของนักท่องเที่ยว ซึ่งก็แน่นอนหน้าตามันจะไม่เหมือน "ย่านผู้ดี" ที่เต็มไปด้วยร้านกาแฟและคราฟต์เบียร์ จะเต็มไปด้วย "ของท้องถิ่นแบบปลอมๆ" ตามสไตล์ของพวก "ย่านท่องเที่ยว" ใหญ่ๆ อย่างที่เราเห็นน่ะแหละ
แน่นอน คนนอกพื้นที่ก็อาจยักใหล่บอกว่า แล้วทำไม ทำไปแล้วก็เศรษฐกิจดี ก็ทำไปสิ ประเด็นก็คือ ทุกคนก็จะไม่รู้สึกอะไรจนกว่ากระบวนการที่ว่านี้จะขยายมาถึงย่านที่ตนอยู่อาศัย หรืออันที่จริง ชาวเมืองอย่าง กทม. ถ้าได้ลองสังเกตราคาสินค้าและบริการสุดโหดของร้านเปิดใหม่หลายๆ ร้านในหลายๆ ย่าน แล้วหันมาดูเงินเดือนตัวเอง ก็อาจจะสงสัยว่าเค้าตั้งราคามาแบบนี้ เค้าจะขายใคร? คำตอบก็อาจไม่ไกลไปกว่านักท่องเที่ยว
คำถามด้านการเงินพื้นฐานก็คือ ถ้าเราอาศัยอยู่ในเมืองที่ทุกอย่างตั้งเป็น "ราคาสำหรับนักท่องเที่ยว" ไปหมด แต่เราไม่ได้มี "รายได้แบบนักท่องเที่ยว" เราจะเหลืออะไรในกระเป๋าในตอนสิ้นเดือน?
อ้างอิง
นายกฯ ยันขยายเวลาครองอสังหาฯ 99 ปี ไม่เอื้อต่างชาติ-นายทุน
Lisbon, a city dying from its own success
Not in the city, not in the countryside: In Spain, rental pressure leaves tenants with nowhere to go
Thousands protest in Spain's Canary Islands over mass tourism
Barcelona plans to shut all holiday apartments by 2028
