โควิดเป็นช่วงที่ทำให้คนจำนวนมากมองโลกเปลี่ยนไป และทำการตัดสินใจครั้งใหญ่ๆ ในชีวิต โดยการตัดสินใจหนึ่งที่สำคัญในช่วงนั้นสำหรับหลายคน คือ "การซื้อบ้าน"
ในประเทศอย่างสหรัฐอเมริกา ช่วงโควิดระบาดระลอกแรกเป็นช่วงจังหวะของการซื้อบ้านที่ดีสุดๆ เพราะการ "ทำงานระยะไกล" ทำให้คนจำนวนมากให้ความสำคัญกับบ้านมากขึ้น พวกบ้านชานเมืองก็ราคาสูงขึ้น เพราะคนเริ่มตัดสินใจซื้อบ้านกันมากขึ้น ดังนั้น ถ้าจะซื้อก็อาจต้องรีบซื้อก่อนราคามันจะขึ้นไปมากกว่านี้ และอีกด้าน อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำอยู่นานก็เริ่มปรับตัวขึ้นโดยการปรับอัตราดอกเบี้ยสู้กับภาวะเงินเฟ้อของธนาคารสหรัฐตั้งแต่มีนาคม 2022 ทำให้คนอเมริกันเห็นว่า ถ้าซื้อบ้านช้ากว่านี้จะโดนอัตราดอกเบี้ยสูงได้ (อเมริกาสามารถกู้เงินซื้อบ้านในอัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดการผ่อนบ้านได้)
นี่ทำให้คนจำนวนไม่น้อยที่เริ่มลงหลักปักฐานชัดเจน มีครอบครัว รู้สึกตัดสินใจไม่ยากเลยที่จะซื้อบ้านอยู่ในจังหวะนั้นเป็นครั้งแรกในชีวิต
แต่มันจะเป็นการตัดสินใจที่ถูกเหรอ? Business Insider ได้ไปสัมภาษณ์คู่รักชาวเท็กซัสที่ทำการตัดสินใจ "ซื้อบ้าน" หลังแรกในชีวิตในช่วงโควิดในเงื่อนไขอย่างที่ว่าในปี 2022 และในปี 2025 ทั้งคู่ก็ตัดสินใจว่าจะขายบ้านทิ้งและกลับไปเช่าบ้านอยู่เหมือนเดิมแล้ว
ทำไมทั้งคู่ถึงตัดสินใจแบบนั้น?
จริงๆ นี่อาจเป็นบทเรียนที่ดีสำหรับ "ทุกคนที่อยากมีบ้าน" และเหล่าชนชั้นกลางที่ฝันอยากมีบ้านทั่วโลก ว่ามันมี "ราคาของการมีบ้าน" ที่สูงกว่าเงินที่ต้องผ่อนกับธนาคารในแต่ละเดือน และนั่นไม่ใช่ "เรื่องเล็กน้อย"
อย่างแรก ทั้งคู่ซื้อบ้านมือสองที่จะเรียกว่าแจ็คพ็อตก็ได้ ทั้งคู่ต้องเจออะไรสักอย่างเสียแทบทุกเดือน ไล่ตั้งแต่ท่อแก๊สรั่ว เครื่องปรับอากาศเสีย สระน้ำรั่ว ระบบเปิดประตูโรงรถอัตโนมัติเสีย และก็ปัญหาคลาสสิคอย่างท่อน้ำดีที่ฝังในกำแพงแตก
ปัญหาพวกนี้คนเคย "อยู่บ้านเก่า" คุ้นเคยดี และหลายๆ คนกัดฟันซ่อมหลายๆ อย่างรวดเดียวเพื่อจะได้ไม่ต้องซ่อมไปอีกหลายปี แต่คนซื้อบ้านมือสองแบบไม่มีประสบการณ์ก็มักจะมองโลกในแง่ดีว่า คงไม่มีอะไรเสียหรอก แต่ความเป็นจริงหลายคนก็จะเจอแบบที่คู่รักเท็กซัสเจอ ซึ่งเรื่องเงินก็คือปัญหาหนึ่ง เพราะเป็นรายจ่ายที่ไม่คาดคิด แต่ปัญหาที่หนักกว่าคือ ต้องเสียเวลาซ่อม ไม่ว่าจะซ่อมเองหรือนัดแนะและคุมช่าง มันรบกวน "เวลาทำงาน" แม้กระทั่งช่วงโควิดที่ทำงานอยู่กับบ้าน
คนที่มีประสบการอยู่บ้านจะรู้ดีว่า ของทุกอย่างในบ้านมีอายุขัยของมัน และถ้าเราไม่เปลี่ยนเมื่อมันหมดอายุขัย ไม่ใช่ว่ามันจะอยู่ไปได้เรื่อยๆ แต่มันคือระเบิดเวลาที่ไม่รู้จะระเบิดเมื่อไร และหลายๆ ครั้งมันระเบิดพร้อมๆ กัน ซึ่งก็สร้างความปวดหัวเอาเรื่องอยู่
ทั้งหมดนี้่จะไม่มีปัญหาเลยเวลาอยู่ "บ้านเช่า" เพราะทั่วๆ ไปเวลามีปัญหาอะไรแบบนี้ เราสามารถเรียก "เจ้าของบ้าน" ให้มาจัดการได้หมด
แต่ถ้าเป็นบ้านตัวเอง โดยทั่วไปเค้าจะมีสูตรเลยว่าให้สำรองเงิน 1-2% ของมูลค่าบ้านเอาไว้ต่อปี เพื่อเอาไว้จัดการ "สิ่งต่างๆ ที่จะพัง" ภายในบ้าน โดยถ้าเป็นอเมริกาเค้าก็จะบอกว่าสำรองเท่าไรขึ้นอยู่กับวัสดุบ้านและสภาพแวดล้อม (เช่น บ้านไม้ อยู่ในพื้นที่ชื้น ก็อาจต้องสำรองเงินเยอะหน่อย) แต่ทั่วๆ ไปก็นี่แหละครับคร่าวๆ
คนอาจมองว่า เอ้า แบบนี้ ถ้าเก็บเงิน 2% ของมูลค่าบ้านเป็นเวลา 50 ปี มันก็เหมือนเก็บเงินซื้อบ้านใหม่อีกหลังเลยเหรอเปล่า? คำตอบคือ ใช่ครับ เพราะบ้านจำนวนมากเค้าก็ให้เรามองว่าอายุขัยอาคารมันคือ 50 ปีน่ะแหละ ถ้าให้ดีคือทุบแล้วสร้างใหม่เลย แต่ถ้าไม่ทำแบบนั้น ก็ต้องจัดการพวก "งานระบบ" ต่างๆ ใหม่หมด เพราะมันหมดอายุขัยแล้ว
แต่ถามว่า "ค่าใช้จ่าย" หมดแค่นั้นหรือไม่? คำตอบคือ ไม่
ในอเมริกาและทั่วไปในโลก การมีบ้านหรือที่ดินเราต้องจ่าย "ภาษีทรัพย์สิน" (Property Tax) ด้วย โดยความคิดเค้าจะมองว่านี่เป็นเหมือน "ค่าส่วนกลาง" ในการอยู่ในเขตเทศบาล เงินส่วนนี้จะเอามาซ่อมถนนหนทางและสะพาน รวมถึงค่าสาธารณูปโภคต่างๆ และในอเมริกา เท็กซัสเป็นรัฐที่ถือว่าเก็บภาษีส่วนนี้โหดอยู่ เฉลี่ยคือ 1.3% แต่จะต่างกันไปตามเทศมณฑล (County) โดยในเคสนี้คู่รักอยู่ในเมืองฮูสตัน คือ โดนภาษีหนักระดับต้นๆ ของรัฐ
ทั้งหมดนี้ ถ้ามองย้อนโครงสร้างภาษี เราก็จะเห็นว่าเท็กซัสเป็นรัฐที่ไม่เก็บภาษีเงินได้ทั้งบุคคลธรรมและนิติบุคคล เพื่อดึงดูดให้คนมาลงทุน แต่ถามว่าเท็กซัสเอารายได้จากไหนมาบริหาร คำตอบคือ มาจากพวกภาษีทรัพย์สิน ซึ่งพวก "เจ้าของบ้าน" จะโดนเต็มๆ แบบที่คนเคยเช่าอยู่มาตลอดจะช็อคว่า มันเก็บหนักขนาดนี้เลยเหรอ?
เอาง่ายๆ คือ คนที่บ้านอยู่แคลิฟอร์เนีย ย้ายบ้านมาเท็กซัสจะงงในส่วนนี้กัน เพราะอัตราภาษีทรัพย์สินของเท็กซัสสูงกว่าแคลิฟอร์เนียเป็นเท่าตัว และนี่เลยทำให้ถึงราคาบ้านในเท็กซัสจะถูกกว่าแคลิฟอร์เนีย จนคนแห่มาซื้อ แต่เวลาต้องจ่ายภาษีทรัพย์สินก็อาจงง เพราะอาจต้องจ่ายแพงกว่าแคลิฟอร์เนีย ทั้งที่ราคาประเมินบ้านนั้นต่ำกว่า
และสุดท้ายที่น่าจะเป็น "ของแถม" ของสหรัฐอเมริกา คือ บ้านในสหรัฐอเมริกาทั่วไปเค้านิยมซื้อประกันภัย เพราะประเทศนี้มีภัยธรรมชาติบ่อย (ขณะเขียนนี้รัฐเท็กซัสกำลังมีน้ำท่วมใหญ่อยู่) ดังนั้น เค้าก็จะซื้อประกันภัยบ้านกันเป็นปกติ ซึ่งเบี้ยประกันทั่วๆ ไปคือต่างกันตามรหัสไปรษณีย์ โดยพวกบริษัทประกันก็จะคิดความเสี่ยงภัยธรรมชาติตามโซน ซึ่งในเท็กซัส คิดง่ายๆ ว่าปีหนึ่งจ่ายเงินค่าเบี้ยประกันภัยบ้านก็ประมาณ 70,000-150,000 บาทอะไรแบบนี้กันปกติ ซึ่งถ้าคนยังผ่อนบ้านอยู่ ธนาคารหรือสถาบันการเงินจะบังคับซื้อประกันภัยนี้แน่นอน ส่วนคนผ่อนเสร็จแล้วก็มักจะเคยชินและซื้อประกันต่อไป
นี่เลยทำให้บ้านในฝันขอคู่รักเท็กซัสที่ซื้อมาในราคาประมาณ 13,000,000บาท ตอนแรกเค้านึกว่าผ่อนประมาณเดือนละ 85,000 บาทแล้วจบ (ดอกเบี้ยประมาณ 3% กว่า) ปรากฏว่าไม่ใช่ เจอของจริงเข้าไป ค่าบำรุงรักษาซ่อมโน่นนี่นั่น ตีกลมๆ ไปเดือนละ 10,000 บาท ภาษีทรัพย์สินตีกลมๆ ไปเดือนละ 14,000 บาท ค่าประกันภัยก็ตีกลมๆ ไปเดือนละ 10,000 บาท
ทั้งหมดนี้ทำให้สรุปออกมา คู่รักเจอ "ค่าใช้จ่ายแฝง" ของการมีบ้านที่เกินกว่าเงินที่ต้องจ่ายธนาคารรายเดือนถึง 40% และก็ไม่แปลกที่เจอค่าใช้จ่ายแบบนี้เข้าไป ไม่ว่าใครก็ "จุก" ถ้าไม่เตรียมตัวมาก่อน และครอบครัวนี้จุกระดับเข็ดหลาบ ประกาศขายบ้านทิ้ง และกลับไปเช่าบ้านอยู่ดังเดิม เพราะอย่างน้อยๆ เช่าบ้านอยู่ก็รู้ว่าจ่ายค่าเช่าแล้วจบ ไม่มีค่าใช้จ่ายอะไรมากกว่านั้น มีปัญหาอะไรส่วนตัวบ้านเจ้าของบบ้านเช่าต้องจัดการให้โดยไม่คิดค่าใช้จ่าย
เรื่องราวทั้งหมดนี้ น่าจะเป็นอุทาหรณ์ให้ทุกคนในโลกที่ไม่เคยมีบ้าน และอยากมีบ้านเป็นของตัวเองได้ตระหนักเอาไว้ และไม่พยายามคิดง่ายๆ ว่าจะซื้อบ้านที่แพงที่สุดที่จะจ่ายไหว โดยยังไม่คำนึงถึง "ค่าใช้จ่ายแฝง" อย่างถี่ถ้วน
ทั้งนี้ ในแต่ละประเทศ แต่ละรัฐ แต่ละเขตหรือเทศมณฑลก็มีค่าใช้จ่ายแฝงในการมีบ้านที่ต่างกันไป อะไรพวกนี้ไม่มีมาตรฐานสากล เราต้องศึกษาดีๆ อย่างประเทศไทย การอยู่บ้านที่ตัวเองมีชื่อตัวเองอยู่ในทะเบียนบ้านจะแทบไม่มีค่าใช้จ่ายอะไรเลยนอกจาก "ค่าเก็บขยะ" (ที่เค้าเก็บบ้างไม่เก็บบ้าง แต่จริงๆ คือ ต้องเก็บทุกเดือน) เพราะไทยมีการงดเว้นภาษีทรัพย์สินให้บ้าน 1 หลังที่ใช้อยู่อาศัย
ส่วนถ้าเป็นระบบอังกฤษหรือยุโรปทั่วไปเค้าเก็บทุกหลัง โดยถ้าอังกฤษเค้าจะเรียกว่า ภาษีสภา (council tax) ซึ่งเก็บเป็นค่าสาธารณูปโภคบนฐานของมูลค่าทรัพย์สิน โดยตามธรรมเนียม "ผู้อยู่อาศัย" ต้องเป็นคนจ่าย ดังนั้น กรณีบ้านเช่าในอังกฤษ "ผู้เช่า" ก็ต้องเป็นคนจ่ายภาษีส่วนนี้ ไม่ใช่ "เจ้าของบ้าน" นี่ทำให้ในทางเทคนิคการเช่าบ้านอยู่ในอังกฤษ ก็ต้องจ่าย "ภาษีทรัพย์สิน" ด้วย ซึ่งต่างจากระบบอเมริกาที่เจ้าของบ้านจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ เป็นต้น
อ้างอิง
A millennial couple is selling their home after endless repairs to become renters again: 'The whole housing market is a scam'
Property Taxes by State and County, 2025
Do you pay council tax when renting?
Do Renters Pay Property Tax: What to Know
อ่านบทความอื่นๆ ของผู้เขียน
